Condominio: regras para uma gestão adequada

A reforma do condomínio regulamentou as atribuições e responsabilidades dos administradores, bem como os procedimentos a serem seguidos nas obras. Embora as regras estejam em vigor há alguns anos, pode haver margens de incerteza que em alguns casos exigiram o esclarecimento dos juízes.

Aqui está um exemplo de dez regras a ter em conta no exercício da profissão

Formação de Administradores de Condomínios

Para exercer a atividade de administrador é necessário possuir diploma de ensino médio, ter frequentado um curso de formação inicial e seguir atualizações periódicas. O curso de formação inicial deve ter a duração de 72 horas e ser dividido, durante pelo menos um terço da sua duração real, em exercícios práticos.

Anualmente é também necessário realizar um curso de atualização com duração mínima de 15 horas que deve abordar a evolução da legislação, jurisprudência e a resolução de casos teóricos e práticos.

Os deveres e poderes do administrador devem ser tratados tanto em cursos de formação como de atualização; lá segurança dos edifícios, nomeadamente no que diz respeito aos requisitos estáticos e de poupança de energia, sistemas de aquecimento e ar condicionado, sistemas hidráulicos, elétricos, elevadores e monta-cargas, verificação da manutenção das partes comuns dos edifícios e prevenção de incêndios; problemas relativos aos espaços comuns; legislação urbanística; técnicas de resolução de conflitos; o uso de ferramentas de TI e contabilidade.

Eles estão isentos administradores nomeados entre os condomínios, possibilidade reservada para pequenos condomínios de até oito apartamentos. Fica isento da obrigatoriedade do diploma do ensino médio e da realização do curso de formação inicial quem tenha exercido a atividade de administração de condomínios há pelo menos um ano nos três anos anteriores. No entanto, a atualização periódica continua a ser obrigatória.

Custos de manutenção ordinária no condomínio

O administrador não tem obrigatoriamente de pedir autorização à assembleia de condomínio para a realização de trabalhos de manutenção ordinária, desde que necessários e de montante limitado.

Trabalho em caso de perigo e responsabilidade

O administrador não é responsável se, após ter enfatizado a necessidade de realizar o trabalho devido à presença de perigo iminente, a assembleia se recusar a realizá-lo por não encontrar um acordo ou não alocar os fundos necessários.

O administrador seria responsável se não implementasse as intervenções para proteger o condomínio, mas se sinalizar a urgência e os condomínios não tomarem providências, ele não corre nenhum risco.  

Escolha das empresas que realizam o trabalho

Após a assembleia de condomínio ter aprovado a realização de obras extraordinárias de manutenção, não pode delegar ao administrador ou a outro condomínio a escolha da empresa que as deve executar.

A assembleia é, de fato, a única a poder deliberar sobre o sistema de gestão de condomínio e o administrador não dispõe, salvo em casos limitados, de poderes autónomos de despesa. Propondo uma melhoria para todos, facilitando o serviço e as ações, facilitando para os moradores até mesmo na hora de reservar um salão de festas para momentos especiais. 

Fundo funcional

Para os trabalhos de manutenção extraordinários e os de inovação do edifício, a assembleia de condomínio deve estabelecer um fundo igual ao valor da obra. Caso estejam previstos pagamentos graduais com base no andamento da obra, os pagamentos ao fundo também poderão ser graduais, em relação aos pagamentos individuais.

Partes comuns do condomínio

O administrador tem que cuidar das partes comuns do condomínio, mas o que acontece se surgirem disputas de propriedade? Ou seja, se um condomínio configura direitos sobre uma área considerada comum alegando que é sua propriedade? A questão deve ser definida em outro lugar e o administrador não tem poder de avaliação.

Mudanças no uso pretendido das partes comuns

A assembleia pode alterar o uso pretendido das partes comuns para atender necessidades de interesse do condomínio. Por outro lado, é proibido alterar o uso pretendido que possa comprometer a estabilidade, a segurança ou a decoração arquitetônica do edifício.

Disposições sobre as partes comuns do condomínio

O administrador deve regular o uso dos bens e espaços comuns. Essas medidas são obrigatórias para todos os condomínios, que podem recorrer no prazo de trinta dias na assembleia ou perante o juiz.

Atividades profissionais em condomínio

O administrador também deve ser capaz de fornecer as devidas sugestões regulatórias à assembleia, lembrando-lhes, por exemplo, que não pode proibir um condomínio de utilizar alguns cômodos de seu apartamento para uso profissional.

A proibição só é possível se essa alteração específica no uso pretendido for proibida pelo regulamento do condomínio. Trata-se, portanto, de uma avaliação a ser feita a montante, considerando também o impacto que as atividades poderão ter nos espaços comuns.

Apólices de seguro no condomínio

Para a subscrição de uma apólice de seguro do condomínio, no entanto, é sempre necessária a autorização prévia da assembleia. Isso porque se trata de uma despesa opcional, que o condomínio não é obrigado a arcar.



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